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管理費・修繕積立金の後回しは予想外の問題に発展することがあります。

マンション管理費の滞納の場合、住宅ローンや税金の様に、早い段階から厳しい督促がないことが多く、滞納してること自体を忘れてしまい、「督促がきた時には支払いが難しい金額になっている」ことも珍しくありません。

最近では、「マンションの運営に支障をきたす深刻な問題である」として、滞納者に対して競売の申立てを行う管理組合が増えております。

管理費・修繕積立金はマンションを維持・管理していくために必要な費用です。

管理費はエレベーターや給排水管・照明などといった共用部の維持・管理、修繕積立金は数年~数十年後の大規模な改修のために、毎月積立てられる費用です。要は、住人みんなが均等に負担して賄いましょうということです。

特定の住民が「払わない・払えない」状況になれば、その分、他の住人の負担が増えることになると同時に、公平性に欠けます。

管理費・修繕積立金を滞納すると競売にかけられる事があります。

家計が厳しくなると、つい住宅ローンや税金より後回しにされてしまいがちな管理費・修繕積立金ですが、滞納すると延滞金が生じ、管理組合や管理会社より督促されます。そして、定例で行われる理事会でも滞納者として議題にあがり、管理組合にもよりますが掲示板に掲載される事もあります。それでもなお滞納がふくらんでいく場合には、悪質滞納者として評され、内容証明による督促、最悪の場合管理組合から訴えを起こされたり、競売申立をされたりと裁判事件へと発展します。

管理費滞納住民への対応

  • 管理会社が電話や訪問で支払いを催促
  • 管理組合の理事会が滞納者を話し合い
  • 支払いを求める内容証明郵便の送付
  • 簡易裁判所に強制執行を申し立て
  • 競売による落札者から滞納分を回収

管理費等の承継など

管理費・修繕積立金等の滞納が膨らみ、もはや清算が出来ない状況になってしまったので、売却しようと思ったとします。しかし管理費等は滞納したままでは一般の売却が出来ないケースが多くあります。管理費等の滞納分は、清算をしなければ買主(新所有者)へ承継されてしまうためです。

売却してその代金で清算する事ができれば良いですが、債務超過や、延滞金の膨らみにより清算が見込めない場合は、窮地となります。

また、管理費の滞納は「買主負担が原則」なので、競売によって落札した人が負担することになりますが、裁判所の過去の判例では「落札者が一時負担して支払った滞納分は、落札者が元所有者に請求できる」事が認められています。また、競売を申立てた管理組合などからは弁護士費用や申立て費用も請求されますので、かなり大きな負担となりますので、競売だけは絶対に避けなければなりません。

今後も、滞納金の支払い目処が立たない・既に管理組合等から競売の申立てをされている場合は、至急、当相談所までご連絡ください。もう時間がありません!

解決事例

ローンは完済したが、年金未受給のため管理費滞納

■ご相談者 神奈川県●●市 M様60代女性

・ご主人の他界による保険金でローンは完済するも、管理費・修繕積立金を未納年金を受給していない
・年金を受給していない

数年前にご主人が他界。その保険により住宅ローンは完済されましたが、年金受給のないM様は次第に管理費・修繕積立金を滞納。ご相談時には延滞金を含めて130万円にも膨らんでいました。

解決策

住宅ローンはなく、管理費等の滞納分と税金の滞納分を合わせても、売却し十分支払える物件相場でした。ご希望に沿い、早期売却、各滞納分を清算、手元に残ったお金で茨城県の娘さん夫婦が住むところの近くにアパートを借りました。お一人で住むには広くて寂しいとおっしゃっていたマンションから手頃な広さのアパートになり、近くには娘さんお孫さんもいらっしゃるので大変御喜びでした。

事業失敗によりローン・管理費を滞納

■ご相談者 東京都●●区 U様40代男性

・管理費は6万円以上
・競売・自己破産は避けたい

数年前にご主人が他界。その保険により住宅ローンは完済されましたが、年金受給のないM様は次第に管理費・修繕積立金を滞納。ご相談時には延滞金を含めて130万円にも膨らんでいました。
事業の失敗により、住宅ローンや管理費の支払が不能な事態となりました。タワーマンションであったため、管理費等(駐車場使用料含め)は月6万円以上。競売と自己破産は避けたいとのご希望でした。

解決策

住宅ローンの残債務が売却の見込める相場より大幅に超えていた為、任意売却にてすすめることとなりました。本件含め、多くの任意売却での債権者の取り決めとして、滞納分の管理費と修繕積立金は売却時に売買代金の中から配分として控除してもらえますが、駐車場使用料は控除対象外であったため、即時解約してもらい、販売をすすめました。その後無事売却成約、滞納管理費等も清算する事ができました。

ローン滞納7ヶ月+管理費滞納2年

■ご相談者 東京都●●市 Y様50代男性

・競売開始決定直後のご相談
・他の住民から白い目で見られる事に苦痛

競売開始決定が出て間もなくご相談くださったY様。住宅ローンは6~7ヶ月、管理費等は2年半の滞納でした。管理費等の滞納により、マンション住民から冷たい目で見られているとの奥様の心労もあり、任意売却による競売回避が急がれました。

解決策

必死の販売活動が功を奏し、無事購入希望者が見つかりました。しかし、管理費等の滞納期間が長いため、延滞金が膨大になっておりました。度重なる管理会社、管理組合との交渉の末、なんとか理事会で延滞金の減免に承諾をもらい、無事売却、競売取下げすることができました。

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