任意売却と競売

【目次】

「競売は、任意売却よりもデメリットが大きいので任意売却の方がよい」と言われます。
では競売と任意売却では何が異なるのでしょうか。このページで確認していきましょう。

相談者側にとって、競売はなぜ不利なのか？

競売は、民事執行法45条「強制競売」を根拠とした、債権者側（主に金融機関など）の権利を守るために執行される制度です。債務者が自分の意思をもとに住宅を売買する「任意売却」とはまったく性格が異なるものです。

以下の表を見比べても、その差はとても大きいものです。

競売の場合	任意売却の場合
市場価格の5～7割程度で処分される	市場価格に近い価格で交渉が進みやすい

競売の場合	任意売却の場合
新聞掲載やネット公示で、競売について知られる	通常の不動産売却と同じ流れで進むため秘密が守られやすい

競売の場合	任意売却の場合
引っ越しや立ち退き費用などの援助なし	初期費用なし、必要によって引っ越し費用などの控除ができる

競売の場合	任意売却の場合
任意売却より多くの残債が残り、一括返済を求められる	競売よりも残債は少なくなり、また交渉も行える可能性がある

競売の場合	任意売却の場合
強制立ち退きしかなく、立退料や引越費用は全額負担	交渉によっては引越費用を控除でき、日時の希望が通る可能性がある

競売の場合	任意売却の場合
所有者の事情は関係なく、強制的に進行される	債権者との協議のうえで、返済条件などで意思が反映できる可能性がある

競売の手続きが進められた場合、債権者との話し合いや交渉の機会は一切設けられません。
そのため住宅処分後の立ち退きや、残債整理について猶予はありません。ほぼ全てのケースで生活再建は困難といっても過言ではありません。

競売に参加する落札希望者は、大きなリスクを払って不動産の落札に参加しています。

競売による管理物件は、裁判所から派遣される執行官以外に立入ができないので、落札希望者は物件状態を確認できません。

もちろん金額交渉はできませんし、入札開始から落札まで1～2か月程度の短い期間のため、通常の不動産取引よりもリスクが高いです。

競売は裁判所から直接購入する方法なので、もし物件に故障や大きな傷（瑕疵：かし）があっても修復は全額落札者の責任になります。

このように、落札者が競り落としたあとに抱えるリスクを踏まえ、さらに債権者を待たせないためにも迅速な対応が求められるため、競売は市場価格よりも低い価値で取引されるのです。