【 目次 】
「競売は、任意売却よりもデメリットが大きいので任意売却の方がよい」と言われます。
では競売と任意売却では何が異なるのでしょうか。このページで確認していきましょう。
競売は、民事執行法45条「強制競売」を根拠とした、債権者側(主に金融機関など)の権利を守るために執行される制度です。債務者が自分の意思をもとに住宅を売買する「任意売却」とはまったく性格が異なるものです。
以下の表を見比べても、その差はとても大きいものです。
競売の場合 | 任意売却の場合 |
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市場価格の5~7割程度で処分される | 市場価格に近い価格で交渉が進みやすい |
競売の場合 | 任意売却の場合 |
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新聞掲載やネット公示で、競売について知られる | 通常の不動産売却と同じ流れで進むため秘密が守られやすい |
競売の場合 | 任意売却の場合 |
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引っ越しや立ち退き費用などの援助なし | 初期費用なし、必要によって引っ越し費用などの控除ができる |
競売の場合 | 任意売却の場合 |
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任意売却より多くの残債が残り、一括返済を求められる | 競売よりも残債は少なくなり、また交渉も行える可能性がある |
競売の場合 | 任意売却の場合 |
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強制立ち退きしかなく、立退料や引越費用は全額負担 | 交渉によっては引越費用を控除でき、日時の希望が通る可能性がある |
競売の場合 | 任意売却の場合 |
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所有者の事情は関係なく、強制的に進行される | 債権者との協議のうえで、返済条件などで意思が反映できる可能性がある |
競売の手続きが進められた場合、債権者との話し合いや交渉の機会は一切設けられません。
そのため住宅処分後の立ち退きや、残債整理について猶予はありません。ほぼ全てのケースで生活再建は困難といっても過言ではありません。
競売に参加する落札希望者は、大きなリスクを払って不動産の落札に参加しています。
競売による管理物件は、裁判所から派遣される執行官以外に立入ができないので、落札希望者は物件状態を確認できません。
もちろん金額交渉はできませんし、入札開始から落札まで1~2か月程度の短い期間のため、通常の不動産取引よりもリスクが高いです。
競売は裁判所から直接購入する方法なので、もし物件に故障や大きな傷(瑕疵:かし)があっても修復は全額落札者の責任になります。
このように、落札者が競り落としたあとに抱えるリスクを踏まえ、さらに債権者を待たせないためにも迅速な対応が求められるため、競売は市場価格よりも低い価値で取引されるのです。
Aさんの例 | |
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購入金額 | ¥30,000,000 |
ローン残債 | ¥21,000,000 |
競売による売却基準価格 | ¥10,000,000 |
競売落札価格 | ¥14,000,000 |
任意売却による提示価格 | ¥17,500,000 |
→その差、約350万円!
もしそのまま競売に進んだ場合は、概算で700万円の残債があり、すぐに返済が求められます。しかし、任意売却であれば残り350万円となり、加えて返済計画や引越について交渉の余地が残ります。
競売によって落札されてしまえば、強制的に立ち退きを迫られ、残債の整理もまったく猶予がありません。こうした点を踏まえても、できる限り早めの相談で任意売却などの方法で住宅ローンの問題を解消を進めるべきです。
つぎのページでは競売のスケジュールについて確認しています。
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